Кадастровая стоимость кажется значительно завышенной
Стоимость в ЕГРН заметно отличается от цены, по которой сопоставимый объект реально может оцениваться на рынке.
НЕДВИЖИМОСТЬ • ОЦЕНКА • ЕГРН
Снижение кадастровой стоимости
Проверяем, соответствует ли кадастровая стоимость земельного участка, здания или помещения его рыночной стоимости. Если пересмотр экономически оправдан — организуем оценку, проверяем отчёт и сопровождаем установление кадастровой стоимости в размере рыночной.
Отдельно проверяем ошибки в характеристиках объекта: иногда корректировать нужно не стоимость через рыночную оценку, а исходные сведения, использованные при её определении.
КОГДА СТОИТ ПРОВЕРИТЬ
С какой ситуацией вы пришли
После новой оценки вырос налог
Изменилась кадастровая стоимость земельного участка или недвижимости, и выросла налоговая нагрузка.
От кадастровой стоимости зависит арендная плата
Платёж за государственную или муниципальную недвижимость либо землю рассчитывается с использованием кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость влияет на выкуп объекта
Стоимость используется в правоотношениях с публичным собственником, и нужно проверить возможный экономический эффект её пересмотра.
В характеристиках объекта есть ошибки
Площадь, назначение, вид использования, местоположение или другие исходные сведения могут не соответствовать фактической ситуации.
Объект нестандартный
Индивидуальные особенности земли, здания или помещения могли быть недостаточно учтены при массовой государственной кадастровой оценке.
Получен отказ в установлении рыночной стоимости
Нужно проверить мотивы решения бюджетного учреждения, качество отчёта оценщика и основания для судебного обжалования.
Спор касается кадастровой стоимости прошлых лет
Нужно отдельно проверить, является ли стоимость архивной и сохраняется ли возможность её пересмотра с учётом цели обращения и действующего регулирования.
Николай НемковУправляющий партнёр ЮК «Консультант»
Комментарий управляющего партнёра
Николай Немков о кадастровой стоимости
Почему заказывать дорогостоящий отчёт об оценке стоит только после проверки кадастровых сведений, предполагаемой рыночной стоимости и экономического эффекта процедуры.
Коротко из видео
- 01Что указано в ЕГРН
- 02Насколько кадастровая стоимость отличается от рынка
- 03Окупится ли процедура с учётом её цели и расходов
ПОДХОД
Сначала экономика. Потом оспаривание.
Сам факт того, что собственнику кажется завышенной кадастровая стоимость, ещё не означает, что процедуру стоит начинать. Сначала нужно определить предполагаемую рыночную стоимость объекта, понять, для каких платежей используется кадастровая стоимость, и сопоставить потенциальный эффект с расходами на оценку и юридическое сопровождение.
01
Текущая стоимость
Проверяем сведения ЕГРН, дату определения кадастровой стоимости и характеристики объекта.
02
Причина расхождения
Определяем, связано ли отклонение с массовой оценкой или с ошибочными либо неполными исходными сведениями об объекте.
03
Рыночный ориентир
Оцениваем предварительный диапазон рыночной стоимости и необходимость полноценного отчёта независимого оценщика.
04
Экономический эффект
Сопоставляем ожидаемый результат изменения стоимости с расходами и целью процедуры — налогами, арендой, выкупом или другой правовой задачей.
ЧТО ДЕЛАЕМ
Что входит в работу с кадастровой стоимостью
Проверяем сведения об объекте
Изучаем кадастровый номер, действующую стоимость, характеристики объекта и сведения ЕГРН.
Определяем цель пересмотра
Уточняем, для чего используется кадастровая стоимость и какой финансовый или юридический результат нужен собственнику или иному заинтересованному лицу.
Проверяем исходные данные
Смотрим площадь, назначение, вид разрешённого использования, местоположение и другие характеристики, которые могли повлиять на результат оценки.
Организуем рыночную оценку
При наличии экономического смысла определяем требования к оценке и передаём задачу независимому оценщику.
Проверяем отчёт оценщика
Анализируем описание объекта, исходные сведения, аналоги, корректировки, расчёты и дату, по состоянию на которую определена рыночная стоимость.
Готовим заявление
Формируем заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и комплект необходимых документов для применимой процедуры.
Сопровождаем рассмотрение и спор
Работаем с замечаниями бюджетного учреждения, анализируем решение и при наличии оснований готовим административное судебное обжалование.
ДВА РАЗНЫХ СЦЕНАРИЯ
Ошибка в данных или рыночная стоимость
Ошибка в исходных сведениях
Исправить причину расчёта
Если кадастровая стоимость сформирована с использованием ошибочных или неполных характеристик объекта, сначала нужно проверить порядок исправления ошибки в сведениях и результатах государственной кадастровой оценки.
Рыночная стоимость ниже
Установить стоимость в размере рыночной
Если характеристики объекта верны, но индивидуальная рыночная стоимость существенно отличается от массовой кадастровой оценки, используется процедура установления кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчёта оценщика.
Это разные юридические механизмы. Выбираем порядок после проверки документов и причины расхождения.
ОБЪЕКТЫ
Для какой недвижимости можно проверить стоимость
Земельные участки
Здания и сооружения
Жилые и нежилые помещения
Машино-места
Объекты незавершённого строительства
Практика
Результаты в реальных делах
ЮК «Консультант»
Юридическая компания работает с 2007 года. Ведём судебные и сложные юридические проекты бизнеса в Красноярске, Москве и других регионах России.
с 2007 года
на рынке юридических услуг
1 000+
судебных процессов
по всей России
Красноярск • Москва • другие регионы
Меньшая стоимость не всегда означает выгодный спор
Даже если предварительная рыночная стоимость объекта ниже кадастровой, процедура имеет смысл только тогда, когда изменение стоимости создаёт заметный экономический или юридический эффект для конкретного собственника или правообладателя.
Поэтому мы сначала сопоставляем разницу в стоимости с целью пересмотра и предполагаемыми расходами. Это позволяет не тратить деньги на полноценный отчёт оценщика и судебную работу там, где результат процедуры экономически не оправдан.
Как начинается работа
01Получаем кадастровый номер
По нему проверяем объект, действующую кадастровую стоимость и основные сведения ЕГРН.
02Определяем цель
Налог, аренда, выкуп, иной платёж или необходимость исправить несоответствие стоимости фактическому рынку.
03Оцениваем перспективу
Проверяем исходные характеристики объекта и предварительно сопоставляем кадастровую стоимость с рыночным уровнем.
04Если есть смысл — запускаем процедуру
Организуем оценку, проверяем отчёт и готовим документы для установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЁР
Юристы ЮК «Консультант»
Управляющий партнёр ЮК «Консультант»
Немков Николай Владимирович
Более 20 лет практики в сложных имущественных и корпоративных спорах. Действующий арбитражный управляющий.
ПРОЦЕДУРА
Отчёт оценщика — только часть работы
По действующей статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подаётся в уполномоченное бюджетное учреждение субъекта Российской Федерации или через предусмотренный законом канал подачи. К заявлению прилагается отчёт о рыночной стоимости объекта в электронной форме.
В общем порядке заявление должно быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка и которая указана в отчёте. Поэтому дату оценки и подготовку комплекта документов нужно синхронизировать заранее.
Заявление рассматривается бюджетным учреждением в течение тридцати календарных дней. Решение об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.
ВАЖНО • ИЮЛЬ 2026
КС РФ изменил подход к архивной кадастровой стоимости
14 июля 2026 года Конституционный Суд РФ указал на проблему, при которой добросовестный налогоплательщик — физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, мог лишиться возможности оспорить архивную кадастровую стоимость, хотя она продолжала использоваться для расчёта земельного налога или налога на имущество за прошлые периоды.
До изменения законодательства КС РФ установил временный порядок: при предусмотренных постановлением условиях такой налогоплательщик может обратиться в уполномоченное бюджетное учреждение в течение одного года со дня, когда ему стало или должно было стать известно о налоговых последствиях архивной кадастровой стоимости.
Это специальная ситуация для определённой категории физических лиц и прошлых налоговых периодов. Она не отменяет общий порядок статьи 22.1 и требует отдельной проверки обстоятельств конкретного налогоплательщика.
Вопросы о снижении кадастровой стоимости
Можно ли просто попросить снизить кадастровую стоимость?
Нет. Для изменения кадастровой стоимости нужно юридическое основание. Если проблема связана с ошибкой в исходных сведениях или расчёте, проверяется порядок исправления такой ошибки. Если характеристики объекта корректны, но его рыночная стоимость ниже кадастровой, может применяться процедура установления кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчёта оценщика.
Куда сейчас подаётся заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной?
По действующей статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление подаётся в бюджетное учреждение субъекта Российской Федерации, наделённое полномочиями по определению кадастровой стоимости, либо иным предусмотренным законом способом, включая многофункциональный центр и доступные электронные каналы подачи.
Какой срок действует для отчёта о рыночной стоимости?
В общем порядке заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта и которая указана в отчёте. Поэтому нельзя заказать отчёт и откладывать обращение на неопределённый срок.
Сколько рассматривают заявление?
По статье 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной рассматривается бюджетным учреждением в течение тридцати календарных дней со дня его поступления. Закон также предусматривает отдельные сроки для уведомлений, возврата заявления без рассмотрения и направления принятого решения.
Что делать, если бюджетное учреждение отказало?
Сначала нужно изучить все причины отказа. Закон предусматривает отказ, в частности, при неполных или недостоверных сведениях, расчётных или иных ошибках, повлиявших на результат рыночной оценки, либо нарушении требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта. Решение бюджетного учреждения можно оспорить в суде в порядке административного судопроизводства; одновременно может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
На что может повлиять снижение кадастровой стоимости?
Зависит от объекта и правоотношения. Кадастровая стоимость может использоваться при расчёте земельного налога, налога на имущество и в отдельных случаях при определении арендной платы, выкупной цены или других платежей. Перед началом процедуры нужно установить, где именно применяется стоимость конкретного объекта и какой эффект даст её изменение.
Можно ли в 2026 году оспорить старую, уже архивную кадастровую стоимость?
В отдельных случаях — да. 14 июля 2026 года Конституционный Суд РФ установил временное специальное регулирование для добросовестных налогоплательщиков — физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, если архивная кадастровая стоимость продолжает использоваться для расчёта земельного налога или налога на имущество за прошлые периоды. Возможность обращения зависит от момента, когда человеку стало известно о налоговых последствиях, соответствующих налоговых периодов и других условий постановления. Для обычного пересмотра актуальной кадастровой стоимости продолжает применяться общий порядок статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.
Проверим, есть ли смысл снижать стоимость
Укажите кадастровый номер объекта, действующую кадастровую стоимость и цель её пересмотра. Если знаете примерную рыночную стоимость или уже есть отчёт оценщика, укажите это в описании.